在选择潜在的私募股权和房地产投资时，投资者通常会关注管理人收购公司或房产时的潜在估值以及他们为此将动用的债务金额。这些考虑因素均属于投资尽职调查流程（IDD）的范围。它们对于确定投资的回报潜力显然至关重要。然而，投资尽职调查只是需要执行的全面尽职调查的维度之一。严格的运营尽职调查（ODD），即对管理人运营风险的评估也同样重要。

运营风险是指因私募股权和房地产公司的员工、管控、治理、流程、实践和系统相关的各种失误而遭受损失的可能性。运营尽职调查流程旨在确定管理人的运营基础设施是否能够支持投资策略的运作。作为该评估的一部分，需要考虑的领域包括适当的治理和管控、成本和费用、关键技术以及利益冲突。鉴于私募股权和房地产工具通常要求投资者作出多年出资承诺，花旗全球财富另类投资业务专属的运营尽职调查团队力求在投资前识别并减轻此类风险。

近年来，投资者日渐认识到对冲基金内部存在的运营风险。正如我们在上一篇文章《您是否意识到对冲基金中不太明显的风险？》中所解释的那样，这些风险导致了对冲基金投资者的损失。相比之下，仅有少数投资者认识到私募股权和房地产公司的运营风险。2022年，一名北美私募股权管理人锒铛入狱，凸显了这些问题的重要性。该管理人由于为其基金骗取银行贷款而被定罪。为达到目的，他伪造了认购协议、审计函和银行对账单等文件。

那么，为什么私募股权和房地产公司管理人会像对冲基金一样面临运营风险？除了一些简单直接的不诚信案例之外，此类公司的设立方式也可能会产生一个重大问题。虽然管理人通常在投资事务方面拥有丰富的专业知识，但他们在技术、信息安全或管控职能等重要的辅助职能方面并不总是拥有足够的资源。在上面的例子中，该私募股权公司承认其后台职能的扩张未能跟上其基金的增长速度。

在尝试确定特定投资机会时，我们强调需要进行严格的尽职调查，以识别运营风险，也就是开展运营尽职调查。鉴于所需的资源和需要评估的风险的复杂性，非常重要的一点是能够与具有强大运营尽职调查框架的私募股权和房地产平台合作。在下一篇文章中，我们将阐述运营尽职调查所需涵盖的事项，以及我们专属的运营尽职调查团队如何执行这一调查。